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Leilões Judiciais na Lei nº 13.105/2015: pagamento parcelado do preço da arrematação imóvel.

Para colaborar com o debate, porém sem qualquer pretensão de encerrá-lo, a Casa Reis Leilões permanece a utilizar este espaço para exteranr sua ótica acerca das alterações trazidas pelo CPC/2015 no tocante aos leilões judicias.

E também na questão abordada neste texto as modificações trazidas pela nova norma se mostram benéficas.

O pagamento do preço da arrematação de bem imóvel pode ser parcelado agora de maneira bem mais simples.

Isto porque o Legislador teve a cautela de pormenorizar na lei processual as condições para tanto.

O § 1º do art. 895 do CPC/2015 admite o pagamento do preço da arrematação parcelado em até 30 (trinta) vezes, desde que o sinal e primeira parcela seja equivalente a pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do valor e pago no ato da arrematação.

A segunda parcela vencerá em 30 (trinta) dias contados data da arrematação e as demais parcelas no mesmo dia dos meses subsequentes.

E ainda que o § 2º do art. 895 do CPC/2015 atribua ao ofertante a obrigação de apresentar oferta escrita prévia a indicar o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo, não parece demais considerar que, na prática, cada parcela do preço de arrematação de bem imóvel sofrerá acréscimo de correção monetária calculada pelos índices da Tabela Prática do E. TJSP e de juros de mora na proporção de 0,5% (meio por cento) ao mês.

O pagamento parcelado do preço da arrematação é admitido mediante a hipoteca do próprio imóvel apregoado. E a titularidade e posse do imóvel são transmitidas ao arrematante tão logo efetuado o pagamento da primeira parcela do preço e cumpridas as demais formalidades do artigo 903 do CPC/2015.

O ofertante ainda pode apresentar um fiador e coobrigado para a obrigação de pagamento parcealdo do preço da arremtação judicial, o qual fica sujeito, por óbvio, às mesmas penas previstas ao arrematante, lhe sendo ressalvado, todavia, requerer que a arrematação lhe seja transerida aso efetue o pagamento do preço, conforme os artigo 897 e 898 do CPC/2015.

O interessado deve apresentar ao leiloeiro oficial e ao Juiz do processo, até o início do leilão, a proposta escrita de pagamento parcelado do preço da arrematação, o que não suspende o leilão.

E, compete lembrar que a proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado do preço da arrematação. Na expectativa de haver colaborado um pouco mais com o debate, a CRL deixa o convite para participar de nossos leilões e relembra que a arrematação de imóveis exige a assessoria especializada de um advogado de sua confiança.

Casa Reis Leilões, julho/2016.

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Arrematação judicial livre de ônus. A Lei 13.105/2015 assegura.

O atual Código de Processo Civil trouxe enorme avanço par os leilões judiciais. Trouxe segurança e transparência ao segmento.

O arrematante está seguro de que ao arrematar um imovel na justiça receberá o mesmo livre de ônus e sem problemas.

Dentre as inúmeras mudanças na realização de leilões judiciais de imóveis, o art. 908 da Lei nº 13.105/2015 trouxe para a norma processual civil previsão em sentido idêntico àquela contida no parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional. Em verdade, ampliou-a. Vejamos:

CPC/2015:

"Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1o No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

§ 2o Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora."

Lei nº 5.172/1966 - CTN:

"Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço."

Ainda no tocante aos leilões de imóveis, merece destaque o fato de o art. 843 do novo CPC dispor de forma expressa que também ao coproprietário do bem alheio à execução se estende a previsão de que sua quota parte "recairá sobre o produto da alienação do bem". O art. 655 do CPC/1973 traz tal previsão apenas para o cônjuge alheio à demanda.

E para o caso específico de leilões judiciais em sede ações de cobrança de obrigações consecutivas em aberto, vale apontar que o art. 323 do CPC/2015 trouxe a mesma disposição do art. 290 do CPC/1073, no sentido de que na "ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las."

Isto permite considerar que o adquirrente receberá um apartamento arrematado em leilão judicial sem qualquer dívida de condomínio ou IPTU, por exemplo. E tendo pago 50% do valor da avaliação.

Não perca. Participe dos pregões da Casa Reis Leilões. E conte sempre com a ajuda de um(a) advogado(a)a de sua confiança.

Casa Reis Leilões, junho/2016.

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Código de Processo Civil 2015. Arrematação de imóvel ocupado.

Ao longo dos anos, talvez a maior preocupação que os interessados em arrematar imóveis em leilões judiciais conduzidos pela Casa Reis Leilões apresentam seja o recebimento da posse do imóvel livre de coisas e pessoas.

Estas breves linhas têm por pretensão afastar os mitos acerca da arrematação judicial de imóveis ocupados.

O recebimento da posse de imóvel arrematado em Juízo é muito mais fácil do que se imagina. Ao contrário do que acontece nos leilões comerciais de bancos ou financeiras, onde a arrematante deve propor a abertura de novas ações judiciais para entrar no imóvel que arrematou, a arrematação judicial já acontece em processo e receber o imóvel desocupado é uma garantia do arrematante.

É o mesmo Juiz do próprio processo onde se dá a arrematação quem determina a entrada do adquirente no imóvel, ou seja, a imissão na posse. Não é preciso ajuizar nova ação.

O § 3o do artigo 903 do CPC/2015 garante que será expedida a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse após o pagamnto do preço e aperfeiçoamento da arrematação, ou seja, com as assinaturas do competente auto de leilão.

Mais uma vez as alterações na norma processual se mostram, na prática, muito eficientes, uma vez que o procedimento de imissão na posse de imóvel arrematado em Juízo ficou muito mais ágil.

A CRL recomenda a todo interessado em participar de leilões judiciais a assessoria especializada de advogado(a) inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil e de confiança do(a) constituinte.

Casa Reis Leilões, maio/2016.

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A definição de preço vil pelo Código de Processo Civil 2015.

A busca por celeridade no aperfeiçoamento da arrematação.

Um dos mais aguerridos debates que temos no âmbito da arrematação judicial diz respeito ao chamado "preço vil".

A norma processual antiga não definiu expressamente qual valor ou percentual mínimo poderia ser considerado suficiente para afastar o preço vil de um bem arrematado em leilão judicial.

A Lei nº 13.105/2015 resolveu esta questão.

O parágrafo único do art. 891 do novo CPC prevê que "considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação" - destacamos.

Ou seja, compete ao Juiz do caso estabelecer expressa e previamente aos pregões judicias o percentual do valor da avaliação que entende ser suficiente ser alcançado em leilão para não incorrer em preço vil.

E se o Juiz não o fiizer, as mercadorias ofertadas em leilões judiciais podem ser arrematadas por 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação. Imóveis, veículos, máquinas ou móveis. Qualquer que seja o bem apregoado, o valor mínimo de venda será o equivalente a 50% do preço, se não houver determinação em sentido contrário.

Por outro lado, com o objetivo de garantir ao arrematante celeridade no aperfeiçoamento da compra está o disposto pelo § 1º do art. 901 do novo CPC.

Aqui o Legislador é expresso ao prever que "a ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução."

E o art. 903 do CPC/2015 permanece a assegurar que uma vez assinado o devido auto pelo juiz, pelo adquirente e pelo leiloeiro, a arrematação judicial resta perfeita, acabada e irretratável, ainda que porventura julgados procedentes eventuais embargos do executado ou ação autônoma anulatória da aquisição. Nada mais justo: pagou, levou. Pago o preço da aquisição, o arrematante recebe a posse e a propriedade do bem que arrematou.

Estas alterações criam esperança. Podem evitar os desgastantes debates que acabam apenas por resultar na perda de confiança do público nos leilões judiciais. Bem, são estas algumas das nossas novas impressões.

A CRL lembra: a participação de advogado(a) inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil e de confiança é vital na compra e venda de imóveis.

Casa Reis Leilões, abril/2016.

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Os Leilões Judiciais no novo Código de Processo Civil. Novas Ponderações.

Em 18 de março de 2016 entrou em vigor o novo Código de Processo Civil brasileiro, a Lei nº 13.105/2015.

Como dito em considerações primárias, a Casa Reis Leilões entende preciso apresentar sua interpretação da nova norma e tecer breves impressões acerca das modificações na venda judicial.

Nestas novas ponderações, a Casa Reis Leilões entende interessante versar acerca dos prazos para realização dos leilões e sobre a forma de publicidade legal.

O CPC/1973 prevê que se em primeiro leilão "o bem não alcançar lanço superior à importância da avaliação, seguir-se-á, em dia e hora que forem desde logo designados entre os dez e os vinte dias seguintes, a sua alienação pelo maior lanço", restando desprezado neste segundo leilão o preço vil nos moldes do art 694 daquele diploma. Já o inciso V do art. 886 do CPC/2015 não traz a obrigatoriedade de qualquer prazo entre os dois leilões.

"Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro."

Esta, nos parece, uma das principais novidades do CPC/2015 com relação aos leilões presenciais.

A ausência da necessidade de aguardar o decurso de lapso temporal contado em dias entre a realização do primeiro e segundo leilões permitirá ao leiloeiro oficial encarregado dos atos, por exemplo, a designação dos dois pregões para o mesmo dia, com o início da segunda apregoação minutos depois do término do primeiro leilão.

Além de privilegiar os princípios da economia dos atos processuais e da celeridade, esta disposição vem de encontro às necessidades dos cidadãos nos dias atuais, onde a difuculdade de locomação nas grandes cidades do País se mostra como complicador para o agendamento e sucesso de qualquer evento aberto ao público, como os leilões judiciais presenciais.

A Lei 13.105/2015 apresenta outra inovação que se mostra em sintonia com a realidade da sociedade contemporânea, esta quase que toda voltada ao mundo digital.

O § 2º do art. 887 CPC/2015 estabelece que "o edital será publicado na rede mundial de computadores, em sítio designado pelo juízo da execução, e conterá descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial".

Não há mais que se falar, pois, em publicação do edital "em jornal de ampla circulação local" (art. 687 do CPC/1973). Esta hipótese está prevista apenas para o caso de impossibilidade de divulgação do edital pela internet (§ 3º do art. 887 do CPC/2015).

O que se espera é que na prática os editais sejam publicados nos sítios na rede mundial de computadores mantidos pelo leiloeiro oficiais. Estes websites hoje em dia têm enorme público, em especial aquele habitualmente interessado na aquisição judicial.

Permanecem a necesidade de pormenorização dos bens e de suas caracterísiticas, assim como a obrigatoriedade de publicação do edital com antecedência mínima de 5 (cinco) dias do primeiro leilão (§ 1º deste art. 887).

Merece menção o vasto ról de interessados mencionados pelo art. 889 do CPC/2015 como aqueles que devem obriatoriamente ser cientificados da alienação judicial.

O art. 698 do CPC/1973 limitava-se a exigir expressamente a cientificação do "senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não seja de qualquer modo parte na execução", sendo complementado pelo § 5º do art. 687 daquele quanto à intimação do executado e pelo art. 655-B no tocante à cientificação do cônjuge alheio à execução posto a obrigatoriedade de reserva de sua meação no caso de venda em Juízo de bem imóvel.

Na nova Lei, o Legislador estabeleceu que serão cientificados da alienação em Juízo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, e não 10 (dez) dias como no CPC/2973, "o executado (...); o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal; o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais; o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais; o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução; o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada; o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada; a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado".

E o parágrafo único deste dispositivo prevê, ainda, que caso o executado seja revel e não tenha advogado "constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão".

Oportuno lembrar que a necessidade de cientificação de todos os envolvidos e interessados nos atos da expropriação sempre foi uma das principais bandeiras defendidas pela Casa Reis Leilões.

A CRL desde sempre se preocupou em promover a cientificação de todo aquele identificado como possuidor de pretenso Direito a ser resguardado em atos de expropriação judicial. Esta característica exclusiva se tornou, inclusive, um dos cartões de visitas da Casa Reis Leilões.

O respeito aos princípios da ampla defesa, do contraditório e da publicidade dos atos são norteadores os atos de alienação judicial.

O leiloeiro público atua como auxiliar eventual da Justiça e, nessa condição, há de respeitar de maneira rigorosa os termos da Lei.

Os pontos acima abordados, nos parece, somente corroboram a primeira impressão de que a Lei nº 13.105/2015 oferece significativas alterações nas alienações judiciais.

A Casa Reis Leilões relembra ao interessado(a) na aquisição de um imóvel, quer seja no mercado tradicional ou por meio de leilões judiciais ou particulares, que é sempre importante contar com a assessoria de advogado(a) inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil e de sua confiança.

Casa Reis Leilões, março/2016

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Novo Código de Processo Civil. Inserido no mundo digital.

Como muito já se disse, o Código de Processo Civil a entrar em vigência a partir de 18 de março de 2016 contém inúmeras previsões em acordo com a sociedade digital contemporânea. E ocorre o mesmo quanto aos leilões judiciais.

A Lei nº 13.105/2015 privilegia a realização de leilões judiciais por meios eletrônicos (caput do art. 882).

O leilão judicial somente será presencial se não for possível a realização de pregão online.

Note-se que a aplicação desta previsão ainda demanda a edição pelo Conselho Nacional de Justiça de norma a regulamentar específicamente a realização dos leilões eletrônicos judiciais.

Vale recordar, em complemento, que no Estado de São Paulo, sob a vigência do CPC/1973 (Lei nº 5.869/1973), o Conselho Superior da Magistratura editou o Provimento CSM nº 1625/2009, o qual normatizou o funcionamento dos leilões eletrônicos judiciais nesta unidade da Federação, com notórios excelentes resultados.

O que se espera é que a partir de março de 2016 os leilões judiciais sejam realizados em sua grande maioria por meio eletrônico.

Ainda que não haja expectativa acerca de quando o Conselho Nacional de Justiça editará a norma a regulamentar os leilões eletrônicos judiciais, não parece demais imaginar que, de início e ao menos no Estado de São Paulo, o Provimento CSM nº 1625/2009 há de ser útil para nortear esta forma de alienação judicial.

Isto há de popularizar a alienação judicial e por atrair, como consequencia, maior público aos pregões judiciais, agora em sua maioria virtuais. É aguardar para ver.

Conte sempre com o auxílio de um(a) advogado(a) inscrito(a) na Ordem dos Advogaods do Brasil e de sua confiança ao negociar a compra ou venda de um ativo imobilizado.

Casa Reis Leilões, fevereiro/2016

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Os Leilões Judiciais no Código de Processo Civil 2015.

Primeiras impressões de CRL: mais segurança aos profissionais da leiloaria.

Em março de 2016 entra em vigor a Lei nº 13.105/2015. Trata-se do novo Código de Processo Civil brasileiro.

Por se tratar de norma processual, sua aplicação é imediata. Ou seja, deve ser aplicado para todos os procedimentos em trâmite perante a Justiça.

A Casa Reis Leilões entende necessário trazer a seus clientes e ao público em geral sua primeira interpretação e alguns breves comentários sobre as alterações nas alienações judiciais trazidas pela nova norma processual.

E o novo Código de Processo Civil ofereceu avanços significativos ao processo de execução, com importantes mudanças no funcionamento das alienações judiciais.

Para os profissionais da leiloaria, a mais importante alteração é a obrigatoriedade de o leilão judicial ser conduzido exclusivamente por leiloeiro oficial. O artigo 881 é expresso neste sentido:

"Art. 881. A alienação far-se-á em leilão judicial se não efetivada a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular. § 1o O leilão do bem penhorado será realizado por leiloeiro público.

E ao leiloeiro oficial em função de auxiliar eventual da Justiça ainda competem, além de promover a ampla divulgação da alienação, a prática dos atos de cientificação de todos interessados na expropriação e o levantamento e informação ao público em geral de todas as características e os eventuais ônus dos bens a serem alienados judicialmente.

Outro benefício aos profissionais da leiloaria é a certeza de que agora o recebimento da comissão que lhes é devida deve ser paga diretamente, em mãos e no ato da arrematação. Assim estabelece o parágrafo único do artigo 884 do diploma:

Art. 884. Incumbe ao leiloeiro público:

Parágrafo único. O leiloeiro tem o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.

E o § 1º do art. 901 do CPC/2015 vem em complemento, posto que exige prova de pagamento também da comissão do leiloeiro para a expedição de carta de arrematação e mandado de imissão na posse:

Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.

§ 1o A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

Estas novas disposições acolheram antigos anseios os leiloeiros oficiais com atuação junto ao Poder Judiciário. Acabaram por reconhecer o esforço destes auxiliares da Justiça. A leiloaria foi, enfim, valorizada pelo Legislador.

A Casa Reis Leilões recomenda que o interessado na aquisição de um imóvel, quer seja no mercado tradicional ou por meio de leilões judiciais ou particulares, seja assessorado por advogado(a) inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil e de sua confiança.

Casa Reis Leilões, janeiro/2016

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